1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд

Покупка земельного участка

Покупка земельного участка

Периодические издания рынка недвижимости пестрят предложениями о продажах земельных участков различного целевого назначения, начиная от участков, предоставленных под строительство промышленных объектов, до построенных и эксплуатируемых баз отдыха на побережье.

Особенно привлекательными выглядят предложения о продаже земельных участков на побережье, предназначенных для строительства объектов спортивно-оздоровительного и санаторно-курортного назначения.

Вкладывать деньги в объекты недвижимости у моря и предприятия оздоровительного комплекса престижно и прибыльно, что и делают инвесторы. Найти информацию о продажах интересующих земельных участках не сложно, но информация информации – рознь.

Как правило, информация о продаваемом объекте недвижимости весьма ограничена по составу характеризующих его признаков, не Покуотвечающая на многие вопросы, которые оказывают существенное влияние на формирование его стоимости. Достаточно много объявлений о продаже земельных участков, находящихся у продавца в аренде. Это, как правило, надлежащим образом оформленные земельные участи и зарегистрированные в установленном порядке. Например, в одном из объявлений предлагался к продаже земельный участок площадью несколько гектаров с арендой на 49 лет под базу отдыха, предоставленный обществу с ограниченной ответственностью с проектом на строительство и полным пакетом документов.

Земельный участок — «кот в мешке»

Такой участок в соответствии с действующим законодательством не может быть объектом купли-продажи. Теоретически можно допустить продажу расположенных на земельном участке объектов недвижимости или объектов незавершенного строительства, после регистрации права собственности на него в учреждении юстиции. Но сведений об имеющихся объектах в содержании объявления не упоминалось. Следовательно, в данном случае продавалось само предприятие – общество с ограниченной ответственностью с оформленным под строительство пакетом документов.

Другими словами, продавались не объекты недвижимости в смысле статьи 130 Гражданского кодекса РФ, поскольку из смысла объявления не вытекало наличие права собственности на таковые; не предприятие как имущественный комплекс, в смысле статьи 132 Гражданского кодекса РФ, поскольку в объявлении ничего не говорилось о наличии зарегистрированного в установленном порядке предприятия в целом, как имущественного комплекса, а личные неимущественные права предприятия, не являющиеся объектами недвижимости – право аренды земельного участка, проект строительства базы отдыха и пр.

При этом указанные права не могут быть отделены от предприятия, а значит, как показывает практика, при покупке указанных прав, на самом деле имеет место банальная продажа или переуступка доли (долей) уставного капитала общества в порядке, определенном ст.21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Могут ли эти права, оцененные рыночным способом, например, по методу прямого сравнительного анализа продаж или по методу капитализации дохода или иному доступному для оценки методу продаваемых в таком случае объектов, оценены в более чем полтора миллионную сумму условных единиц – тема отдельная. В конце концов, определять цену продаваемого объекта – право его продавца, но называть это продажей объекта недвижимости это как минимум некорректно.

Покупка земельного участка

Другой пример – предложение к продаже земельного участка с коммуникациями, площадью несколько гектаров, расположенном на территории дендрологического парка в непосредственной близости к морю (в 100-метровой водоохранной зоне Черного моря – прим. автора), предоставленного в аренду с правом выкупа.

Также как и приведенное выше, это предложение порождает массу вопросов. Во-первых, в соответствие с действующим законодательством РФ и Краснодарского края, например статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. « О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178 – ФЗ, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель: лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов, водоохранного и санитарно-защитного назначения, общего пользования-пляжи. В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами).

Таким образом, как минимум по двум основаниям, предусмотренным вышеуказанными законами, данный земельный участок не может быть выкуплен в собственность, в том числе и по имеющемуся договору аренды с правом выкупа, указанному в объявлении.

Необходимо также напомнить, что предоставление в аренду земельного участка, как сделка, совершаемая с объектом недвижимости, в силу статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежит обязательной регистрации в учреждении юстиции или в органах технической инвентаризации, осуществлявших такую регистрацию до введения в действие вышеуказанного закона. Отсутствие такой регистрации – еще один вопрос в подходе к определению законности использования и продажи земельного участка.

Чтобы не попадать в ситуации, когда покупатель оказывается в роли обманутого, необходимо проконсультироваться с юристом накануне совершения сделки, или обратиться за юридической помощью в соответствующее юридическое агентство, имеющее в своем штате юриста, специалиста в соответствующей отрасли права.

 

По материалам опубликованных объявлений составил Ю.Ю. Анцырев.

Статья опубликована в журнале «Реальный бизнес» октябрь 2013

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *