1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд

Уменьшение кадастровой стоимости

уменьшение кадастровой стоимости

Индрисова Зара. Уменьшение кадастровой стоимости

 

 

 

 

 

 

 

 

Уменьшение кадастровой стоимости с учетом последних изменений в законодательстве

Предпосылки законодательства

С начала 2013 года в нашей стране началась повсеместная переоценка кадастровая стоимость земельных участков. При всем при этом, новая кадастровая стоимость откровенно ввергает правообладателей недвижимого имущества в шок.

Это обусловлено тем фактом, что от размера кадастровой стоимости зависит цена последующего выкупа земельных участков, размер арендной платы за государственную землю, а также размер налоговых платежей.

В настоящий период времени на рассмотрении государственной думы РФ находится законопроект, предусматривающий внесение в налоговое законодательство изменения, согласно которым, размер налога на недвижимость отныне будет начисляться исходя не из балансовой стоимости нежилых помещений, а из кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Таким образом, в настоящий момент, вопрос необоснованного завышения кадастровой стоимости недвижимости при её пересчете органами государственной власти стоит наиболее остро. Следует отметить, что за защитой своих прав и законных интересов, обладателям недвижимого имущества целесообразнее всего идти в суд.

Сущность процедуры переоценки кадастровой стоимости

Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости, а сама процедура кадастровой оценки практически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данный блок правоотношений, в ФЗ РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а именно — гл. III.

Согласно российскому законодательству, государственная кадастровая оценка проводится во исполнение решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или же решения органа местного самоуправления. Также стоит учесть, что формирование списка объектов недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке, находится в ведении тех же органов исполнительной государственной власти. Отсюда следует, что именно от их волеизъявления зависит включение или не-включение вашего объекта недвижимости в «список переоценки». Главное условием является то, что государственная кадастровая оценка проводится в отношении тех объектов недвижимости, которые учтены в государственном кадастре недвижимости.

После утверждения указанного выше списка и в результате составления отчета об оценке оценщиками, которых в свою очередь, привлекают к этому, органы государственной власти, результаты переоценки недвижимости подлежат утверждению и опубликованию в порядке, который установлен ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ».

В том случае, если результаты переоценки затрагивают права физических или юридических лиц, последние имеют право подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган, утвердивший результаты ее переоценки, и, как следствие, получить искомые сведения.

Эта стадия предполагает возможность инициации процедуры обжалования результатов переоценки в, так называемую, комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если вышеуказанная комиссия признает жалобу заинтересованного лица необоснованной, материалы переоценки кадастровой стоимости направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра РФ, в компетенцию которой входит ведение Государственного кадастра недвижимости, содержащего кадастровую стоимость всех учтенных в ГКН объектов недвижимости.

Далее, следствием этого становится появление у Федеральной налоговой службы РФ появляется возможности использования содержащейся в кадастре недвижимости кадастровую стоимость вашего объекта.

В силу того, что в процессе составления оценки кадастровой стоимости оценщики руководствуются методами, применяемыми при расчете рыночной стоимости недвижимости, новая кадастровая стоимость может, мягко говоря, удивить правообладателя недвижимоти.

Касательно земельных участков, в том числе, сельскохозяйственного назначения, изменение кадастровой стоимости происходит еще в более упрощенном порядке, в силу применения расчетных методик, одной из которых является, так называемый, средний/удельный уровень кадастровой стоимости.

Что делать, если вы не согласны с переоценкой?

Итак, существует два основных пути решения проблемы. Первый заключается в возможности оспаривания результатов переоценки объекта недвижимости при обращении в вышеназванную комиссию.

Правом на оспаривание результатов кадастровой переоценки обладают как физические, так и и юридические лица, если результаты этой переоценки затрагивают их права и интересы этих лиц. Также эти правом обжалования наделены органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении тех объектов недвижимости, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Оспорить результаты переоценки возможно только в течение шести месяцев с момента внесения новой стоимости в ГКН.

Основания оспаривания результатов переоценки в Комиссиях следующие:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в Комиссию необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми приложениями. Именно от основания оспаривания зависит комплектность предоставляемых документов.

Основной проблемой этого пути является то, что по закону Комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ и рассматривать соответствующие заявления. Однако на практике такие Комиссии в большинстве субъектов РФ отсутствуют, что, в свою очередь, лишает правообладателей недвижимости возможности использования данного способа защиты своих прав. У заинтересованных лиц остается только одна возможность отстоять свои права – обращение в суд.

При этом, обращение в суд должно носить не административно-публичный, а именно исковой характер. Согласно с правовой позицией, изложенной Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. В соответствии с позицией ВАС РФ, такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

В этой связи, срок защиты своих прав заинтересованным лицом исчисляется по правилам общей исковой давности и составляет три года. При этом, данный срок в соответствии с положениями статьи 200 Гражданского Кодекса РФ , может исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть с момента времени, когда вы узнали о переоценке объекта.

Следует подчеркнуть, что данные требования носят неимущественных характер, следовательно, при обращении в суд, заинтересованное лицо должно оплатить сравнительно небольшую госпошлину.

В соответствии с нормами законодательства, а также, исходя из сложившейся судебной практики и позиции ВАС РФ, при подаче искового заявления стоит заявлять следующие исковые требования:

  • о признании несоответстствующей рыночной новой кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости;
  • об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем оценки или экспертизы, проведенной на основании решения суда суде;
  • об обязании Кадастровой палаты внести соответствующие изменения в ГКН.

В силу того, что именно вы обжалуете не угодную вам кадастровую оценку, в соответствии с процессуальным законодательством, обязанность доказывания её несоответствия рыночной стоимости ложится на ваши плечи. В этих целях, до подачи искового заявления, необходимо самостоятельно привлечь оценщиков и осуществить рыночную оценку стоимости вашего объекта недвижимости.

В случае удовлетворения вашего искового заявления вступившее в силу решение суда является основанием для изменения в ГКН кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная практика в отношении земельных участков

В настоящий момент споры по обжалованию переоценки кадастровой стоимости касаются, в основном, земельных участков.

При обжаловании переоценки кадастровой стоимости земли самым противоречивым и спорным до настоящего момента остается вопрос, с какого момента должна быть определена судом кадастровая стоимость земельного участка, в случае, если суд сочтет требования истца обоснованными.

Существует подход, следуя которому, заявители просят установить рыночную цену именно на момент переоценки, иными словами, «задним числом».

В последующем, это дает основание заинтересованным лицам пересчета и взыскания с налоговых органов переплаченные налоговые платежи на землю с момента, когда в ГКН была внесена оспоренная заявителем стоимость земли.

Такая практика характерна для Арбитражных судов. Она отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, Постановлении ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А41-41710/12, Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А41-18762/12 и др.

Суды общей юрисдикции судьи придерживаются мнения о том, что кадастровая стоимость может быть изменена в случае удовлетворения иска только с момента вступления решения в законную силу (См. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-25827/2013).

В целом стоит отметить, что путь обжалования переоценки недвижимости, в том числе земельных участков, при обращении в суд, — является более перспективным. Суды все чаще встают на сторону Истца, а Кадастровая плата, в свою очередь, далеко не всегда противостоит заявленным требованиям по оспариванию кадастровой стоимости.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *