Вне сомнения, что основную массу сделок с недвижимостью составляют сделки по продаже и приобретению жилого фонда.
Вместе с тем, в условиях продолжающегося формирования класса собственников земельных участков все большую актуальность и значимость приобретают сделки с имущественными комплексами и земельными участками как их составной и неотъемлемой части. Такие сделки, в том числе по оформлению и регистрации земельных участков, как правило, осуществляют юристы, имеющие опыт в оказании юридической помощи в этой сфере, регистрации прав на земельные участки, оформлении земельных участков.
Безусловно, что вторичный рынок земельных участков невозможен без практической реализации права собственности на земельный участок, возникшего по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Другими словами, на вторичный рынок земли попадают земельные участки юридических и физических лиц, имеющих свидетельство о праве собственности на землю, в том числе выданные до вступления в силу федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 — ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такие земельные участки в соответствии с требованиями действующего законодательства являются, как правило, земельными участками, прошедшими государственный кадастровый учет.
Кроме сведений о регистрации земельного участка покупателю земельного участка необходимо обладать и рядом других характеризующих его признаков. Одним из основных признаков, характеризующих земельный участок, является его целевое назначение и вид разрешенного использования.
Назначение земельного участка
Целевое назначение земельного участка определяется отношением его к той или иной категории земель с установленным законом, правовым режимом и разрешенным видом использования. Например, земельный участок из состава земель населенных пунктов предназначен и может использоваться только для застройки и развития городских и сельских поселений. С учетом градостроительных регламентов в земли населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам (видов разрешенного использования): жилые, общественно – деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иным.
Использование земельного участка
Информация о виде разрешенного использования земельного участка, как правило, отсутствует в объявлениях о его продаже, но является общедоступной, поскольку содержится в свидетельстве о праве собственности на землю и кадастровом паспорте (выписке) на земельный участок.
Она является важной, поскольку земельный участок одного вида разрешенного использования, например, предназначенный для индивидуального жилищного строительства не может использоваться для других целей – строительства производственных помещений. Такое строительство в данном случае будет являться нарушением градостроительного кодекса РФ, в частности правового режима, установленного для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом и использованием земельного участка не по целевому назначению. В таком случае при получении разрешения на строительство потребуется принятие решения об изменении функционального назначения земельного участка, что на практике вызывает определенные трудности, а зачастую становится и вовсе невозможным.
Коммуникации земельного участка
Важным фактором, интересующим покупателя, является наличие на земельном участке коммуникаций. При этом мало кто обращает внимание на их принадлежность и как следствие возможность подключения к ним, необходимость их обслуживания, обеспечения к ним доступа эксплуатирующей организации, что практически означает определенные ограничения в использовании частей земельного участка, обремененных этими коммуникациями. Например, в соответствии с правилами охраны коммунальных тепловых сетей в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников.
Необходимо учитывать и удаленность земельного участка от транспортной магистрали. Этот фактор имеет одно из определяющих значений при установлении его стоимости и возможности его дальнейшего использования. Если земельный участок расположен вблизи автодороги краевого значения, то покупателю необходимо знать, что автомобильные дороги Краснодарского края имеют с обеих сторон придорожные полосы, ширина которых устанавливается в зависимости от социально — экономической значимости и категории автомобильных дорог Краснодарского края, но не менее 50 метров. В придорожных полосах автомобильных дорог Краснодарского края запрещается: закладка многолетних лесонасаждений; строительство капитальных сооружений, за исключением объектов дорожной службы, зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания владельцев и пассажиров автотранспортных средств (объектов дорожного сервиса).
Краснодарский край богат землями особо охраняемых природных территорий и объектов федерального значения, для которых установлен особый режим использования. Многие земельные участки расположены в пределах водоохранных зон, т.е. на территориях, примыкающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
В пределах водоохранных зон запрещаются: проведение авиационно — химических работ; применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками; использование навозных стоков для удобрения почв; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче — смазочных материалов, площадок для заправки аппаратуры ядохимикатами, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов, кладбищ и скотомогильников, накопителей сточных вод; складирование навоза и мусора; заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей и других машин и механизмов; размещение дачных и садово — огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов; размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово — огородных участков; проведение рубок главного пользования; проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также работ по добыче полезных ископаемых, землеройных и других работ.
На расположенных в пределах водоохранных зон приусадебных, дачных, садово — огородных участках должны соблюдаться правила их использования, исключающие загрязнения, засорение и истощение водных объектов. В пределах прибрежных защитных полос дополнительно запрещаются: распашка земель; применение удобрений; складирование отвалов размываемых грунтов; выпас и организация летних лагерей скота (кроме использования традиционных мест водопоя), устройство купочных ванн; установка сезонных стационарных палаточных городков, размещение дачных и садово — огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство; движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального значения.
Собственники земель, землевладельцы и землепользователи, на землях которых находятся водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, обязаны соблюдать установленный режим использования этих зон и полос.
Установление водоохранных зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Это далеко не исчерпывающий перечень ограничений в использовании земельных участков, которые могут устанавливаться законом, но обладание информацией о правах на земельный участок, его государственной регистрации и иных особенностях оформления земельных участков при совершении сделок с земельными участками поможет определиться в способе их дальнейшего использования и избежать недоразумений с властями и последующих земельных споров.
Старший юрисконсульт Юридического Бюро Е.Романовой
Ю.Ю. Анцырев
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Поможем!
+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75
Окончила Московскую Государственную Академию права. Юридический стаж с с 1989 года. Трудовую деятельность начинала в магаданской области в качестве юрисконсульта юридического отдела Тенькинской торговой конторы, с 1993 года- заместитель директора по административно правовым вопросам Магаданского медицинского училища и преподаватель основ законодательства . С 1998 по 2010-адвокат . 2011-юридическое бюро Е.Романовой
