Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
В настоящей статье будут рассмотрены основные риски арендатора и арендодателя при заключении договора аренды, подтверждённые действующей судебной практикой, в целях недопущения наступления неблагоприятных последствий при заключении и исполнении договора.
Согласование условий договора об арендной плате.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.
В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.
Согласование условий договора об объекте аренды.
Статьёй 607 ГК РФ предусмотрено основное условие, которое предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Действующим законодательством предусмотрено, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе срока действия договора аренды и не уничтожаются. Непотребляемые вещи могут быть и должны быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Потребляемые вещи теряют свои натуральные свойства в процессе срока исполнения договора, поэтому не могут быть переданы в аренду (напр. продукты).
Следовательно, для согласования условий договора аренды необходимо определить функциональное назначение объекта аренды, индивидуализирующие признаки (выделение из других вещей по присущим только ей характеристикам).
Немаловажным является условие о необходимости указания инвентарного номера объекта договора аренды. Особой индивидуализации подлежат такие объекты, как оборудование, предметы обихода, объекты недвижимости, транспортные средства, животные (КРС).
При этом судебная практика предусматривает варианты признания договора аренды заключенными, даже если стороны не согласовали и не указали инвентарные номера объекта аренды, при условии, что договор исполнялся сторонами без возражений и арендатор фактически принял и пользовался имуществом.
Закон подчёркивает необходимость указания индивидуальных признаков объекта договора аренды, как в самом договоре, так и в обязательном порядке в акте приёма-передачи.
В данном случае риск арендодателя заключается в том, что он не вправе будет требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, не сможет требовать и взыскать плату за пользование, не вправе требовать внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку, а также арендодатель не сможет истребовать переданную вещь.
Риск арендатора в данном случае заключается в невозможности реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок, невозможности потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору, при отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды, договор не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон и согласно ст. 301 ГК РФ арендодатель вправе в судебном порядке истребовать имущество у арендатора, по смыслу истребования из чужого незаконного владения. Аналогичный риск у арендатора возникает, если объектом договора аренды является животное, а в самом договоре не указаны его индивидуализирующие признаки.
Согласование условий договора о цели использования объекта аренды.
С учётом ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны обязаны согласовать и указать в договоре цель использования объекта аренды, в соответствии с его функциональным назначением. При этом в качестве исключения, цель использования объекта аренды может быть иной и вовсе не совпадать с самим назначением объекта.
Риск арендодателя заключается в том, что если арендодателем будет передано имущество не позволяющее использовать его по целевому назначению, которое указано в самом договоре, то существует риск когда арендатор будет вправе требовать возмещения убытков в случае передачи имущества с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением.
Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом судебная практика придерживается позиции в защиту арендодателя, если арендодатель устранит недостатки объекта аренды в разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора.
Риск арендатора заключается в том, что нецелевое использование имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.
Следует также подчеркнуть, что если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано, то в этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.
Согласование условий договора о скрытых недостатках объекта аренды.
Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.
Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже если он не знал о них в момент заключения договора.
При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.
Риск арендатора заключается в том, что он не сможет требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение ремонта, если он изначально знал о недостатках арендованного имущества и по договору был обязан провести его ремонт.
Существует несколько правовых позиций, доказанных судебной практикой, которые касаются недостатков объекта аренды и капитального ремонта, о возмещении расходов на устранение недостатков, о правилах извещения арендодателя, об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на устранение недостатков, о неправомочности отказа арендатора от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков объекта аренды и т.д.
Согласование условий о сроке действия договора аренды.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В судебной практике возникают несколько позиций, касающихся момента срока заключения договора аренды.
Стороны могут предусмотреть, что действия договора аренды распространяется на фактические отношения, возникшие до заключения настоящего договора.
Риск арендодателя заключается в том, что он не сможет взыскать арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-передачи.
Также если в договоре не будет указано, что его условия будут применяться к отношениям сторон, возникшим до его заключения, риск арендодателя заключается в том, что он неправомочен требовать оплаты аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до заключения договора.
При этом обязательным является указание точной даты начала фактических отношений, т.к. данное условие связано с начислением арендной платы. В случае если данное условие не будет указано в договоре, то стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период до самой даты заключения договора. Акт приёма-передачи объекта является подтверждением фактической передачи объекта аренды, следовательно, дата, указанная в акте является датой, с которой начинаются фактические отношения и с которой начинается начисление арендной платы, если самим договором не предусмотрены иные условия.
Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом Закон обязывает соблюдать право преимущества только при одновременном наличии двух оснований, указанных в статье.
Риск арендодателя заключается в том, что если стороны не согласовали и не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако по данной позиции мнения судов разделились.
На основании ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Риск сторон заключается в буквальном толковании условий договора, т.е. если указано, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок, то п. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае применению не подлежит.
Спорная ситуация, если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, то первоначальный договор, позднее признанный незаключенным, не прекращает своего действия. При этом существует противоположное мнение, где первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, а также, если срок на событие, связанное с совершением стороной договора каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду)
При этом риск арендатора прямо предусмотрен Законом, когда объектом договора аренды является недвижимое имущество, то арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора (за 1 месяц при аренде движимого имущества или за 3 месяца при аренде недвижимого имущества).
Согласование условий договора о передаче арендованного имущества.
В договорных отношениях принято считать, что фактом передачи объекта аренда является акт приёма-передачи, в соответствии со ст. 611 ГК РФ. Однако акт приёма-передачи не является единственным документом, подтверждающим саму передачу имущества. Более того законно не оговорены специальные требования к документу, которым подтверждается передача арендного имущества по договору.
Судебной практикой доказано, что кроме акта подтверждающими передачу имущества документами могут являться иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами (акты сверки расчетов, счета-фактуры), свидетельские показания, сам факт пользования имущества, в случае возможности его доказывания в суде.
Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа, которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как неосновательное обогащение.
Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор. Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию, при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.
Риск арендатора по невозможности взыскания с арендодателя убытков, согласно ст. 611 ГК РФ (в случае просрочки предоставления имущества) возникает в том случае, если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды.
Согласование условий договора по возврату арендованного имущества.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором и если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Часто в договорной практике стороны согласовывают условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время (напр. в течение 7 дней) после прекращения договора, то до исполнения обязанности по передаче имущества арендатор фактически пользуется им, в том числе в течение срока возврата, установленного договором.
Следовательно, о намерении прекратить договор аренды арендодатель должен направить уведомление до окончания срока его действия. В ином случае риск арендодателя заключается в том, что он не сможет требовать возврата имущества и уплаты неустойки за нарушение срока его возврата, ссылаясь на прекращение договора, т.к. в судебном порядке договор может быть признан возобновлённым на неопределённый срок.
Иногда стороны согласовывают условие о повышенном размере арендной платы за каждый день просрочки, в связи с несвоевременным возвратом арендованного имущества и размещают данное условие в раздел договора аренды под названием «Ответственность сторон». Риск арендодателя заключается в том, что в данном случае суд может признать повышенный размер арендной платы как неустойку и воспользоваться нормами ст. 333 ГК РФ по её снижению.
Также в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе взыскать всю сумму арендной платы и начислить проценты за пользование чужими денежными, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ и при этом потребовать возмещения убытков в части, не покрытой суммой взыскиваемой арендной платы, на основании абз. 2 ст. 622 ГК РФ.
Учитывая противоречивость судебной практики по данному вопросу и возможность возникновения иных обоюдных рисков для сторон, а также в целях исключения наступления неблагоприятных последствий для арендодателя и арендатора и рисков как на стадии заключения договора аренды, так и на стадии его исполнения, необходимо обратиться к профессиональному юристу, для составления договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Поможем!
+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75
Окончила Московскую Государственную Академию права. Юридический стаж с с 1989 года. Трудовую деятельность начинала в магаданской области в качестве юрисконсульта юридического отдела Тенькинской торговой конторы, с 1993 года- заместитель директора по административно правовым вопросам Магаданского медицинского училища и преподаватель основ законодательства . С 1998 по 2010-адвокат . 2011-юридическое бюро Е.Романовой
