Романова Ольга Борисовна. Новостройка или вторичка. что выбрать?
Прежде всего, думаю необходимо определиться в понятиях: жилье на первичном рынке и жилье на вторичном рынке. Оба понятия формируются в рамках социально- экономического явления — рынок жилья.
Рынок недвижимости сравнительно новое явление для России и формировалось оно на основе законодательства, сопровождающего переход от централизованной экономики к рыночной. Определяющей чертой для централизованной экономики являлась собственность государства практически на все экономические ресурсы, в том числе и на объекты недвижимости. Переход к рыночным отношениям обусловил утверждение прав собственности, в том числе, и на объекты недвижимости. Прошла приватизация, реформа гражданского законодательства, начавшаяся с принятием закона «О собственности в СССР» и закончившаяся принятием нового Гражданского кодекса. Благодаря этому, на данный момент сформирован институт собственности на недвижимость, который в отличии от прав собственности на другие объекты, жёстко контролируется государством. Это, безусловно, сказывается на определении основных тенденций развития рынка и существования недвижимости.
Что же такое это понятие «рынок недвижимости» в доступном понимании граждан? Это комплекс урегулированных государством отношений по реализации прав на недвижимость.
В «словаре терминов по недвижимости» рынок недвижимости определяется так: «потенциальные покупатели и продавцы недвижимого имущества в текущий момент времени, а также заключение текущих сделок с недвижимым имуществом. Он включает в себя рынки различных типов недвижимости, такие как рынок жилой недвижимости, офисных помещений, рынок недвижимости, находящийся в собственности на правах совладения, рынок земельных фондов».
Данное определение не рассматривает в качестве типов недвижимости первичный и вторичный рынок. И это справедливо,- в строгом понимании закона, недвижимостью можно считать только объекты, сданные в эксплуатацию и имеющие собственника.
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом, следуя заданной теме, если делить рынок недвижимости на первичный и вторичный нужно разграничить принадлежность объектов к тому и другому.
В практическом понимании к первичному рынку относятся строящиеся объекты, а к вторичному уже находящиеся в чьей- либо собственности.
Однако, согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, возникает лишь с момента его государственной регистрации. Получается, что момент возникновения статуса «недвижимого имущества» связан напрямую с титулом собственности и его государственной регистрацией. Следуя этому правилу, из числа объектов недвижимости, сразу следует исключить строящиеся дома. До момента постановки на кадастровый учет и государственной регистрации, такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости.
Таким образом, хотя объект незавершенного строительства и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по своим физическим свойствам (связан с землей), но, тем не менее, не может стать объектом права собственности и производных гражданских прав. В связи с этим представляется, что основу рыночных отношений на первичном рынке недвижимости составляет инвестиционная деятельность, поскольку, по сути, речь идет о вложении средств на строительство объекта (на его создание). Как известно, само понятие
«инвестиционная деятельность» стало активно применяться с приходом и становлением рыночных отношений, поскольку таковая является одним из инструментов деятельности этого рынка.
В период плановой централизованной системы экономики строительство являлось так называемой дотационной отраслью и существовало за счет плановых отчислений государства; застройка осуществляемая, так называемым хозяйственным способом (исключительно, но за счет средств предприятия и собственными силами) составляла очень малый процент.
В период перехода к рыночной системе отношений вопрос финансирования строительства был решен посредством развития системы кредитования и появления новых видов строительно-инвестиционной деятельности, в том числе и долевое участие в строительстве.
Таким образом, строительство стало в зависимость от состояния финансово-экономических банковских отношений и развития законодательства регулирующего строительно-инвестиционную деятельность.
Действующее законодательство регулирует инвестиционную деятельность в строительстве в зависимости от субъектного состава этих отношений. В соответствии с ним инвесторами являются юридические и физические лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в виде капитальных вложений для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.
Как показывает практика, граждане вкладывают свои средства в строительство жилья (новостройки) как в коммерческих, так и в социальных целях. Соответственно, решение поставленного в статье вопроса, на практике зависит от целей преследуемых потребителем. Для коммерческих целей, является очевидным выбор строящегося жилья. При этом нужно понимать, что, по сути, и по закону, застройщик, получая инвестиционные вложения, приобретает положение должника по отношению к инвестору. Когда речь идет о долговых обязательствах определяющим является вопрос о надежности должника. Поэтому выбирая объект для вложений необходимо изучить «кредитную историю» потенциального должника. Деньги можно вкладывать только в надежное строительство.
Сложность регулирования инвестиционной деятельности заключается в том, что инвестиционный договор не выделен в рамках отдельного вида договора в гражданском законодательстве РФ. Теория гражданского права относит инвестиционные договоры к типу смешанных договоров, что означает, что к ним применяются нормы гражданского права лишь в той мере, в какой данные отношения закреплены в конкретном инвестиционном договоре. В этом понимании договор долевого участия в строительстве является гражданско правовым и регулируется специальным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214 ФЗ ., а в части не урегулированной им, подпадает под действие ГК РФ. При этом нужно понимать, что в силу сказанного существует отличие в таком важном вопросе . как ответственность должника для случаев покупки объекта (договор купли-продажи на вторичном рынке) и участия в его строительстве (договор долевого участия в строительстве на первичном рынке). Степень защиты и механизм ее реализации в отношении покупателя и дольщика разные, и выбирая вариант приобретения жилья на первичном рынке необходимо это учитывать, особенно в тех случаях, если для этого привлекаются кредитные (заемные) средства. Помощь юриста в вопросах оценки всех рисков при выборе варианта является цивилизованным подходом в его решении.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Поможем!
+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75
Окончила Московскую Государственную Академию права. Юридический стаж с с 1989 года. Трудовую деятельность начинала в магаданской области в качестве юрисконсульта юридического отдела Тенькинской торговой конторы, с 1993 года- заместитель директора по административно правовым вопросам Магаданского медицинского училища и преподаватель основ законодательства . С 1998 по 2010-адвокат . 2011-юридическое бюро Е.Романовой
