Договор участия в долевом строительстве заключается между организацией-застройщиком и лицом готовым вложить деньги в строительство, как правило квартиры. Это особая форма инвестирования.
Правовые отношения таких инвесторов регламентируются федеральным законом о долевом строительстве номер 214-ФЗ.
Существенными компонентами такого соглашения являются:
- данные о квартире и доме, в котором она находится, а также земельном участке, где дом возводится;
- цена, включая вознаграждение застройщика;
- форма и сроки оплаты указанной цены, предусмотренные рассрочки;
- срок окончания строительных работ, дату ввода в эксплуатацию, крайнюю дату передачи квартиры лицу, заключившему ДДУ.
Такой договор вносится в реестр государственного органа по регистрации сделок с объектами недвижимости. Договор, прошедший через эту инстанцию и имеющий соответствующие отметки в виде подписей, печатей и штампов считается заключенным.
Участники долевого строительства имеют право на всестороннюю информацию о стройке. Если не соблюдаются сроки строительства согласно нормативных правовых актов, договор может быть расторгнут по заявлению участника-инвестора.
Закон устанавливает четкие пределы окончания возведения домов. Тем не менее в настоящее время тема, соблюдения застройщиками сроков строительства наиболее «болезненная» для многих из них, еще недавно, казалось бы, с безупречной репутацией.
Вот почему вопросы всесторонней проверки «надежности» выбранного застройщика перед подписанием ДДУ, а в результате снижение рисков вложений денежных средств в настоящее время являются особенно актуальными.
Алгоритм проверки Застройщика
- Анализ соответствия информации, размещенной на официальном сайте, а также информации, предоставляемой представителями застройщика в офисе, — актуальному законодательству.
- Осуществление правовой экспертизы (содержания) обязательных документов:
-
учредительных – на застройщика, подрядчиков, аффилированные структуры;
-
правоустанавливающих и проектных ‑ на объект застройки;
-
индивидуально-договорных – предлагаемых участнику к подписанию застройщиком.
-
-
Изучение организации (застройщика) с использованием специальных баз данных, в том числе по наличию задолженностей и отсутствия признаков банкротства.
-
Выезд на объект строительства для установления фактических данных состояния строительства.
-
Оценка и расчет рисков вложения денежных средств в выбранную квартиру.
Конечно, отдельные пункты из указанного перечня, каждый решивший заключить ДДУ и обладающий твердой волей, чтобы хотя бы внимательно прочитать все пункты предлагаемого к подписанию договора, а также запасом времени и терпения для преодоления «трелей» менеджеров «самого лучшего и надежного застройщика в мире», ‑ может осуществить самостоятельно.
Однако для целостности картины и минимизации рисков, без помощи специалистов, имеющих большой практический опыт, а также обладающих специальными возможностями доступа к базам данных (проверка осуществляется по 19 независимых базам данных), позволяющим ответить на все вопросы, означенные в указанном выше алгоритме проверки застройщика, — будет очень затруднительно.
К тому же не у каждого есть возможность выехать на объект строительства и своими глазами увидеть процессы, происходящие на стройке. Не зря говорят: «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать». Порой за ширмами красивой графики и дизайна сайта или шикарного офиса продаж и услужливыми менеджерами, которые готовы растелиться перед вами в буквальном смысле, но заставить подписать вас ДДУ, стоят далеко не такие красивые и радужные дела на стройке. Более того, мы неоднократно сталкиваемся с прямым обманом, когда застройщик начинает продавать «воздушные квартиры» по «сумасшедшим» скидкам, ‑ якобы с закладки котлована. И действительно, если выехать на объект, то можно увидеть, что работа «кипит», и рабочие, и техника, ‑ все на месте. Но стоит копнуть глубже, задаться вопросом, а какие объекты уже построены этим застройщиком, или имеют прямое отношение к нему, то перед взором встают подобные котлованы, только поросшие «бурьяном».
Как известно, «Скупой платит дважды». Если Вы готовы вложить свои сбережения, порой немалые, в объект капитального строительства, то должны быть уверены в том, что риски — минимальны. При этом затраты на проведение профессиональной качественной проверки, на проведение правовой экспертизы специалистами, имеющими огромный практический опыт не только сопровождения сделок по заключению ДДУ, но и судебных тяжб с застройщиками – не сопоставимы с возможными потерями инвестиций в строительство.
Ниже предлагаем вашему вниманию вопросы, касающиеся отдельных элементов рассматриваемой темы долевого строительства.
Проектная документация
Обобщающим источником является «Декларация». Фирма-застройщик характеризует себя, а также описывает строительную площадку в виде отдельного дома либо нескольких домов (литеров). При решении заключить ДДУ в первую очередь следует внимательно изучить «Декларацию».
Любой субъект организующий долевое строительство и принимающий деньги участников обязан размещать для всеобщего обозрения такую «Декларацию».
В законе имеются общие требования к «Декларации», так в ней должна содержаться информация:
- о планах строительных работ;
- об итогах экспертизы;
- о статусе земельного участка;
- о разрешительной документации и вносимых в нее изменений и дополнений;
- о количестве жилья в строящемся доме;
- о подсобных и вспомогательных помещениях;
- об общедомовом имуществе участников;
- об условиях и заключенных договорах по подключению к различным системам жизнеобеспечения;
- о действиях застройщика по снижению рисков строительства и многое другое;
ВНИМАНИЕ!!!
Строительство происходит с течением времени, а в «Декларацию» могут вноситься изменения. При заключении ДДУ посмотрите пункты защищающие ваши интересы в случаях несоответствия вашим ожиданиям окончательного результата в виде дома и квартиры.
Право собственности на землю
Застройщик собрался построить многоэтажный дом на муниципальных или государственных землях. Для этого он должен иметь соответствующее право.
Такое право может быть предоставлено застройщику с согласованием мест размещения объектов и без.
Согласование происходит только в ходе торгов. Перед этим формируется сам участок и определяются его разрешенное использование в соответствии с планами развития территории.
Предварительное согласование включает в ряде прочего:
- обращение инвестора в орган местного самоуправления;
- выбор органом местного самоуправления участка;
- информирование населения;
- работы по формированию участка;
- государственную регистрацию права пользования участком.
Очевидно, что предварительное согласование требует дополнительных затрат времени, а в конечном итоге финансов со стороны Застройщика.
При выделении земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства предварительное согласование не требуется. Поэтому отдельные Застройщики пользуются этим, чтобы обойти Закон и сократить свои расходы. И даже «помогают» впоследствии оформить такую «проблемную» квартиру. В таких ситуациях собственник не подозревает, что подобные действия Застройщика не соответствуют нормам Закона, и как правило, сталкивается с проблемами только в будущем, например, при принятии решения продать жилье.
Разрешенное использование земельного участка
В правовых нормах Российской Федерации отсутствует четкая формулировка этого вопроса. Тем не менее это важнейшая информация о земельном участке.
В законе идет речь, что «Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий».
Существует классификатор, в котором содержатся виды разрешенного использования земельных участков (ВРИЗУ), что в практической деятельности имеет огромное значение, поскольку характеризует участок и позволяет планировать его развитие. От ВРИЗУ зависит рыночная и даже кадастровая стоимость. ВРИЗУ определяет размеры налогов.
При строительстве многоэтажного дома, участок должен быть классифицирован как участок под многоэтажную жилую застройку. Бывают случаи, когда застройщик возводит такой дом на участке неподходящей категории (например, малоэтажная жилая застройка). В результате возникают проблемы при сдаче дома в эксплуатацию, которые не всегда разрешимы. Правовая экспертиза документов застройщика еще до подписания Договора долевого участия позволяет установить ВРИЗУ в совокупности с иными правоустанавливающими документами на землю, и тем самым избежать указанных проблем.
Прием-передача объекта ДДУ
Одним из значимых документов, который порой недооценивается участниками-инвесторами при приеме объекта ДДУ является Акт приема-передачи квартиры (АППК).
При регистрации прав он к тому же является обязательным, без него такая регистрация невозможна.
Если Вы поставили подпись в АППК – значит, Вы согласились с характеристиками и качеством произведенного застройщиком объема работ.
Подписав АППК, ‑ вы несете затраты по поддержанию квартиры в должном состоянии и оплате коммунальных услуг, а также риски, связанные с наступлением различных неблагоприятных событий, затоплений, пожаров и др.
Не торопитесь! Сперва:
- Тщательно осмотрите квартиру, лучше днем либо с использованием мобильного источника света.
- Изучите стены, пол, потолки на предмет ровности и наличия трещин.
- Проверьте функционирование электросистемы, тепло- и водоснабжения, канализации, а также вентиляции.
- Поэкспериментируйте с запорной арматурой дверей и окон.
При приобретении квартиры с отделкой, результат такой отделки должен соответствовать всем соглашениям, достигнутым ранее.
Обнаруженные недостатки зафиксируйте в совместно с представителем застройщика составленном документе.
В АППК следует отражать:
- место и дата составления и подписания;
- подробное описание, с указанием кадастрового номера;
- реквизиты договора;
- сведения, выявленные в ходе осмотра;
- данные, позволяющие идентифицировать фирму-застройщика и участника-инвестора, а также подписи с обоих сторон.
К АППК возможно приложить фотографии квартиры по результатам осмотра.
До подписания АППК дом должен быть введен в эксплуатацию актом соответствующей государственной комиссии.
Иные варианты, порой, предлагаемые застройщиком не отвечают требованиям ни здравого смысла, ни законодательству.
Призываем Вас, быть внимательными при подписании АППК!
Право собственности на квартиру
После изменений законодательства, вступивших в силу 15 июля 2016 г., прежнее хорошо знакомый нам розовый документ ‑ отменен. Теперь вместо Свидетельства о праве собственности подтверждением Вашего права служит Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка из ЕГРП).
Выписка из ЕГРП отражает основные характеристики жилья, данные собственника, наличие обременений. Выписка из ЕГРП это официальная информация из государственного реестра, заверяется подписью государственного регистратора, и печатью регистрирующего органа. Изменения были внесены для того, чтобы уменьшить случаи мошенничества, связанные с подделкой свидетельств о праве собственности.
Чтобы зарегистрировать право собственности:
- Соберите документы (ДДУ, АППК, акт ввода дома в эксплуатацию, экспликация и план квартиры и другие в зависимости от конкретной ситуации).
- Оплатите госпошлину.
- Посетите с паспортом ближайший МФЦ и заявите о необходимости регистрации права собственности.
Составлением письменного заявления о государственной регистрации права собственности занимается принимающий в МФЦ документы специалист, который определяет срок исполнения и дату получения документов о произведенной регистрации.
Казалось бы, ‑ все просто, на деле ‑ не всегда так.
В своей практике мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями ошибок как со стороны заявителя, так и со стороны специалистов, осуществляющих прием документов, и составляющих заявления в МФЦ (в МФЦ достаточно много вновь принятых на работу, а также проходящих стажировку студентов). Любая, казалось бы, незначительная описка, техническая ошибка или помарка приводит к приостановке регистрации, и соответственно, как минимум к потере вашего времени.
Согласно букве закона, срок регистрации права собственности на квартиру отсчитывается с момента принятия заявления, и не может превышать трех месяцев. Такой срок как раз связан с возможным возникновением у должностных лиц Росреестра сомнений в подлинности или корректности представленных документов. В этом случае они вправе приостановить регистрацию до момента устранения замечаний, а при не устранении — отказать в регистрации.
В целях прохождения процедуры регистрации права собственности с минимальными потерями вашего времени, нервов и хорошего настроения специалисты «Юридического бюро Е. Романовой» всегда готовы помочь вам подготовить необходимый комплект документов и качественно сопроводить процесс регистрации в МФЦ.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Поможем!
+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75
Окончила Московскую Государственную Академию права. Юридический стаж с с 1989 года. Трудовую деятельность начинала в магаданской области в качестве юрисконсульта юридического отдела Тенькинской торговой конторы, с 1993 года- заместитель директора по административно правовым вопросам Магаданского медицинского училища и преподаватель основ законодательства . С 1998 по 2010-адвокат . 2011-юридическое бюро Е.Романовой
